《 國有土地上房屋征收評估辦法》釋義

《 國有土地上房屋征收評估辦法》釋義

一條為規范國有土地上房屋征收評估活動，保障房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。

目的依據：本條是關于立法的目的及依據的規定。中華人民共和國國務院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》已經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，現已公布，自公布之日起施行。

這個條例于2010年1月29日和12月15日兩次向社會公開征求意見，工作組召開了45次各類座談會討論，對各方面意見逐字逐句整理、綜合分析、反復研究修改，形成《國有土地上房屋征收與補償條例草案》。條例對房地產評估作了如下規定：

一、是明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的原則進行補償。對評估中應當考慮的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，將由房屋征收評估辦法進行具體規定。

二、是明確房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

三、是規定房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。對房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的違法行為，規定了嚴格的法律責任。

四、是規定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估委員會申請鑒定。2003年12月原建設部根據原拆遷條例制定并發布了《城市房屋拆遷估價指導意見》，規范城市房屋拆遷估價工作。根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例.》，“房屋征收評估辦法由住房和城鄉建設部制定”。在制定過程中，向社會公開征求意見，我們大部分人都參加了討論。討論稿為六章四十八條，討論修改后形成現在的三十三條。更凝練、清楚地為國有土地上房屋征收評估做了詳盡的規定，這是我們房屋征收評估的一件大事。應該認真學習，認真討論，認真貫徹，廣泛宣傳，結合《房地產估價規范》，按照各地的具體情況進行實施。

第二條評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。適用范圍。凡評估被征收房屋價值，產權調換房屋價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格、價值及評估結果復核與鑒定均適應本評估辦法。

第三條房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估委員會（以下稱評估委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

獨立客觀公正：被征收房屋價格評估活動應當獨立、客觀、公正。

所謂“獨立”：就是要求房地產價格評估機構和評估人員與房屋征收當事人無利害關系，在房屋評估活動中不受包括房屋征收部門、被征收人在內的任何單位和個人的影響，憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行評估。

所謂“客觀”：就是要求房地產價格評估機構和有關評估人員在評估中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行評估。

所謂“公正”就是要求房地產價格評估機構和有關評估人員在評估活動中不偏袒征收當事人中任何一方，堅持原則，客觀評估。

第二款所說的任何單位和個人，包括各級人民政府、房屋征收部門、房屋征收實施單位及其工作人員以及被征收人。所說的不得干預，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地產價格評估機構和有關評估人員高估或低估被征收房屋的價值。與房屋征收當事人有利害關系的，實行回避原則。該回避的不回避，房屋評估、鑒定活動無效，營私舞弊而造成嚴重后果的應當負法律責任。

第四條房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

機構選定：房地產價格評估機構應當由被征收人選定。評估機構的選定既要科學，又要合理。

為此，根據河南省人民政府關于印發河南省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干規定的通知中的相關規定，評估機構的選定中：

首先市、縣級房地產管理部門應當根據《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)有關規定,選擇、推薦一批社會信譽好、綜合實力強的房地產價格評估機構,供被征收人選擇,同時加強對房地產價格評估機構的監督、指導。

其次 市、縣級政府公告房屋征收決定后,由房屋征收部門在征收范圍內公布房地產價格評估機構的名單、基本信息,并將協商選定房地產價格評估機構的期限等相關事宜告知被征收人。

被征收人應當在規定期限內協商選定房地產價格評估機構,協商一致的由房屋征收部門公布選定結果。被征收人在規定期限內無法達成一致的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定或者采取隨機方式確定。采用投票方式確定的,參與投票的被征收人數量應超過被征收人總數的50%,超過50%的投票人選擇同一房地產價格評估機構的為多數決定;采取隨機方式確定的,可在搖號、抽簽二者之中選其一。參與投票決定或者隨機選定的房地產價格評估機構不得少于3家。以投票或者隨機方式確定房地產價格評估機構的,應當由公證部門現場公證。

以上規定對選定房地產評估機構的具體做法各地應該結合本地的實際情況執行。

第二款對承攬房屋征收評估業務的評估機構提出了嚴格的要求。凡以不正當手段獲取房屋征收評估業務，必然是迎合房屋征收當事人的不當要求，或者是搞虛假宣傳，或者是低收費等違背職業道德的底線，這是萬萬要不得的。房地產估價機構、房地產估價師千萬牢記一句話：為區區小利而“失足便成千古恨”。對此，《房地產估價規范》職業道德一章中明確規定：（9.0.1）估價人員和估價機構不得做任何虛假的估價；（9.0.3）估價人員和估價機構若感到自己的專業能力所限而難以對某房地產進行估價時，不應該接受該項估價任務；（9.0.5）估價機構應執行政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，或降低收費標準，進行不正當的競爭。

第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

業務承攬：房屋征收范圍有大有小、有多有少。對于征收的房屋范圍較大的，應該選用兩家或兩家以上的評估機構，一家評估機構便于平衡房屋征收評估價格，兩家以上房地產價格評估機構，首先要共同研究制定評估方案，其次要選取一家牽頭單位，統一思想、統一認識、統一標準、統一價格。千萬別出現，各吹各的號，各唱各的調，既影響房屋征收評估業務質量，又破壞評估機構的形象。兩家或兩家以上的評估機構對同一處房屋征收評估，要相互溝通，統一認識。對以下十個問題，實踐做法要基本一致，統一標準。     

 1評估對象，按政府征收房屋的范圍，以房地權屬證書、建設工程規劃許可證、施工執照等批準的建筑面積，以及經政府有關部門調查、認證、確認的房屋和地上附著物為主，各自獨立據實描述。  

2 評估時點，必須一致，統一為“房屋征收決定公告之日”。評估時點，是評估房地產價格的時間點。如政府有關法律、法規、估價標準等的發布、變更、實施日期有可能影響估價對象的價格，就應該根據時點確定。就像我們在用市場法評估房地產的價格時，如果選用的可比實例的成交日期與估價時點不同，就需要把可比實例的成交價格調整到評估時點上，如此，可比實例的成交價格才能作為估價對象的價格。 

3 價值內涵，表述要相同，是貨幣補償還是產權調換；“貨幣補償”是指在房屋征收補償中，以市場評估價格為標準，對被征收房屋的所有人進行貨幣形式的補償。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。  

4 評估依據，中華人民共和國兩法一條例一辦法一規范即：《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、中華人民共和國國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）、中華人民共和國住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】77號）及《房地產估價規范》；另外，河南省人民政府關于印發河南省實施《國有土地上房屋征收與補償條例》若干規定的通知[豫政【2012】39號 ] 對評估機構的選定、停產停業損失補償、住房保障問題進行了一系列的規定。

５評估假設，兩個或兩個以上評估機構之間要對評估的假設條件表述一致。因為假設條件，是對評估業務的一項具體說明，也是規避和保護評估機構的一些必要條件和措施；但是假設條件也不能隨意設置。而必須是在法律、法規、政策允許前提下有理、有據地進行；一般要在評估報告中說明未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮可能發生的問題等。

６評估原則，說明本次估價遵循的房地產估價原則，按照《房地產估價規范》的要求有四項原則：一是合法原則，二是使用原則，三是替代原則，四是估價時點原則。                              

7 估價技術路線，說明本次估價的思路，從而產生其技術路線。，應該是與估價對象處在同一個供求圈內的房屋征收評估價格，其技術路線應該是一致的。  

８評估方法，應該相同。對住宅都應該使用市場法，且必須是類似房地產市場價格。非住宅用市場法或收益法，也應該是類似房地產市場價格。既使用收益法評估出的價格，只要對總收益和運營費用把握準確，使用資本化率符合當時當地的要求，得出的價格一定是符合當地房地產市場行情的市場價格。  

９重要參數的選擇，這是一個非常嚴格的問題，對參數的選取不能隨意，要符合當地的實際市場行情。收益法中調查的出租房屋價格要真實、合法、有效，計算稅費要適用地區、省、市、當地的規定；成本法中的建筑造價一定要使用當地建設部門每年公布的建筑造價，各種費用標準一定要使用省、市、建委、物價部門公布的標準，在土地評估中，應按國土資源部門的規定。

10評估結果的確定方式，對于被征收房地產價格應該認真研究，充分論證，合情、合理、合法地確定。對于用兩種估價方法得出價格，進行校核和比較分析，應該用加權平均還是算術平均法要科學、合理、有據、統一運算，既要與周邊類似房地產價格對比，又要與近期已實施的房屋征收價格相比較，不得隨意取值，必要時可建立數學模型求證。

第六條房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；    

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

評估委托: 房地產評估機構選定或確定之后，應該訂立合同。合同的訂立是十分重要的，它是合同履行的前提。當事人的權利義務要通過合同的訂立予以確認，訂立合同時考慮得周到，有利于維護當事人的合法權益，在履行中可以減少糾紛，發生了糾紛也便于及時解決。為此應該了解并做到：

一、公示委托，是一項必定程序。

公示后，政府部門對公示無異議的評估機構，出具“房屋征收評估委托書”，并簽訂委托合同。

二、合同的概念及特征。

1、合同的概念。合同也稱作契約。雖然以往理論上分合同和契約，認為前者是當事人雙方目的相同，為達成共同事業而訂立的協議，后者則是當事人意思相對的協議。但隨著語義的流變，在法律上合同與契約被視為同一概念。法律上采用“合同”的原因主要是現代漢語及實際生活中，“合同”一語更為人們習慣。

2、合同的特征。合同法規定的合同具有下列特征：

其一，合同是平等主體之間的民事法律行為。合同是發生、變更、消滅民事法律關系的法律事實。民事法律關系與其他法律關系本質的區別在于：合同法律關系的主體間法律地位上是完全平等的。

其二，合同是兩方以上的當事人意思表示一致的民事法律行為。雙方民事法律行為即由兩個意思表示的合致而成立的民事法律行為，即合同法上的合同。

其三，合同是以設立、變更、終止民事權利義務關系為目的的民事法律行為。任何民事法律行為都以發生一定的法律上的效果為目的。合同也概莫能外。

其四，合同是非身份關系的合同。

其五，合同是各方當事人自愿發生的民事法律行為。

其六，合同雙方當事人選擇法律適應的自由度較大。合同是平等主體之間自愿設立的債權債務關系這一特征，使合同法規范多為任意性規范。只是出于實踐合同正義或基于社會公共利益的考慮，才在合同法中規定一些禁止性條款和強制性條款。甚至于在實踐中可以視為一份良好的意見書。

基于上述對合同法的簡單了解，結合房屋征收評估的特點，委托方與被委托方應該在相互了解的基礎上，本著誠實信用的原則簽訂合同。

三、.合同內容。各地可根據本地區的實際情況，按照《中華人民共和國合同法》之規定執行。委托人的名稱必須是全稱，受托評估機構也應該寫全稱。合同要有編號，項目名稱要具體，評估目的要明確，評估對象范圍要清楚，評估要求逐一列出，雙方共同約定委托事項要清晰，完成日期要具體到日。

具體委托合同內容：

1.委托人全稱、辦公地址、法人代表、聯系人、電話；受托人全稱、辦公地址、法人代表、聯系人、電話、評估機構情況介紹（實際在選擇評估機構時各評估機構已經介紹過，在合同中介紹是向政府表明我們評估機構的業績、工作表現、機構人才實力、能承擔的業務和完成情況）。

2.在合同中明確負責本項目的估價師名字、注冊證號及其他事項；

3.評估目的由委托方提供，估價方必須按本辦法第八條的要求表述或者按委托方的委托目的表述。評估對象：按委托方提供資料結合現場勘查的情況范圍、房屋狀況、土地使用權性質等，務必明確界定被征收范圍內的地上建筑物和附著物的實際數量，一一說明。評估時點，按政府發布的征收房屋公告之日。

4.委托人提供房屋所有權證、土地使用權證；在建工程的，提供建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證等其他有關資料。

5.權利和義務需雙方約定，要體現公平的原則，實事求是，盡可能保障權利義務的對等性，且要付諸實施。

6.評估費用按建設部、計委聯合發布的《關于房地產中介服務收費的通知》計價格【1995】971號（1995.7.17）及計委、土地管理局《關于土地價格評估收費的通知》計價格【1994】2017號（1994.12.12）文件執行，或者雙方約定。

7.評估報告交付時間雙方約定，方式 是書面送達還是提供電子版或者印成公告版面均應在合同中說明。

 8.違約責任，雙方協商約定，充分考慮在評估過程中的一些不可預見的問題，并明確包括罰則的有關內容。

9.解決爭議的方 式，由委托方和受托方協商議定，一般要按本辦法的有關規定執行，送達-公示-解釋-復議-鑒定等，解決評估報告中的技術問題、收費問題，按《合同法》規定辦。

10.本項是委托合同的兜底規定，須雙方按各自在法律、法規、政策的規定的前提下協商議定。

第七條房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

業務開展：本條是指評估機構派出的必須是注冊房地產估價師，且派出的數量要與房屋征收項目工作量相適應。

一、這是對房屋征收評估單位的硬性規定，派出的評估人員，每組必須有兩名注冊房地產估價師，入戶時要持證上崗。這里要特別注意，一般不要由非注冊估價師入戶。盡量由入戶評估的估價師做出房屋征收評估報告，現場查勘的估價師要與做評估報告簽字的估價師是同一個人。

二.“轉讓”受托的房屋征收評估業務，是絕不允許的，選擇好的評估機構承擔該義務有困難的，可以提出棄權，但不能轉讓，尤其是不能由其他機構代替，“變相轉讓”是指以合作或以該獲取業務機構為名，都是違背此款規定的。

第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

評估目的評述；這是根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換”兩種補償方式，供被征收人選擇，凡選擇貨幣補償其評估目的是一款的表述，凡選擇房屋產權調換其評估目的按第二款表述。還有一種是“因舊城區改建征收個人住宅的，政府應在改建地段或者就近地段予以安置”，也就是我們通常講的，就地安置。兩種估價目的，兩種表述方法，在房屋征收評估中，要區別對待。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中，以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。所謂“產權調換”是指房屋征收部門提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。需要說明的是，為保障被征收房屋評估結果和產權調換房屋價格的公平，產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產權調換房屋價值評估時點也應該是房屋征收決定公告之日。另外，除政府對產權調換房屋價格有特別規定外，一般應當以市場法評估的方式確定產權調換房屋的價值。

用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和用于產權調換的其他不動產的價值。

不動產是指不能移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益。如建筑物及土地上生長的植物。

   動產是指能夠移動而不損害其經濟用途和經濟價值的物。與不動產相對。

   動產與不動產的劃分，是以物是否能夠移動并且是否因移動而損壞其價值作為劃分標準的。動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。不動產是指不能移動或者若移動則損害其價值或用途的物。電視、冰箱這樣子的東西平時是不動的，但這并不是不動產。因為這些東西都是可以移動并且不會因移動而造成價值上的貶損?！赢a和不動產有時是可以互變的。例如，鋼材水泥等是動產，但是用其做成了房屋，就變成了不動產。

第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

明確評估對象;本條是《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定，是關于加強建設活動的管理，以及在房屋征收前對未經登記的建筑物先行調查、認定和處理的規定。

一、市、縣級人民政府加強建設活動管理。房屋征收是城市政府以所有者的身份對城市有限的土地資源，特別是對城市建設用地進行的重新分配。條例要求市、縣級人民政府及其有關部門依法加強建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法進行處理，以預防和減少房屋征收過程中矛盾糾紛的發生。             

二、政府在做出房屋征收決定前，在征收范圍內組織有關部門依法對未進行登記的建筑進行調查、認定和處理。在房屋征收活動中，涉及的房屋有兩種情況。一是已經依法登記取得房產證的房屋；二是未依法登記取得房產證的房屋。在以前的房屋拆遷中，產生矛盾糾紛多的，是拆遷未依法登記沒有取得房產證的房屋。主要矛盾是被征收人與拆遷人以及主管部門對未登記房屋的認定方面意見不一。從理論上講，未依法辦理相關手續，未依法登記的房屋不能按合法建筑進行補償是沒有問題的，但實踐中確實大量因歷史原因，導致未依法辦理房屋登記的情況。對于這類問題的處理，需要政府組織各有關部門協調配合。有些城市近幾年一直在積極處理歷史遺留問題，取得了比較好的經驗。所以要求人民政府及其有關部門加強監督，在征收前先行認定處理，既是為了有效防止新問題的產生，也是為了避免在征收時矛盾過分集中，部門分別處理周期過長等問題。

（一）對于一般影響規劃且依法補辦相關手續和繳納罰款的，可視為合法建筑補償。根據城鄉規劃管理法律法規的規定，所謂違法建筑，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證件或者違法建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建筑。一般包括四種情形：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質建成的建筑；（4）擅自將臨時建筑建設。對違法建筑的處理，根據城鄉規劃管理法律法規的規定，分為兩種情況：一種情況，對于嚴重影響城市規劃的，限期拆除或者沒收；第二種情況，對于一般影響城市規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正并處罰款。對于后一種情況，如果已經按照城鄉規劃法律法規的規定補辦了相關手續并交納了罰款的，在征收時可以視為合法建筑進行補償。

（二）對于未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償。根據城鄉規劃管理法律法規的規定，在城市規劃區內進行臨時建設，必須在批準的使用期限內拆除。因此，對于超過了批準期限的臨時建筑，應當由建設者在期限內拆除，在征收時不予補償。對于未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑，未到批準使用期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失。因此，拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。對未超過批準使用年限的臨時建筑的補償，應按已使用期限的重置價值參考剩余使用年限確定。

（三）房屋征收決定前，政府組織有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。各地由于歷史原因存在大量手續不全、未經登記的房屋、在征收范圍確定后，各市、縣級人民政府應當組織有關部門對這一部分房屋進行調查、認定、處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。當事人對有關部門的認定和處理結果不服的，可以依法提起行政復議或者訴訟。未登記的建筑進行調查、認定和處理時，可參考原建設部1989年發布的《關于處理違章建筑的原則》，建筑正規，結構合理，不影響城市規劃，四鄰無影響的原則。    

一般情況下，在確定某一項征收項目之前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。這些評估對象的范圍，應在委托書中予以詳細說明，尤其是那些尚未辦理產權證書的房屋、附著物。

對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。一些實際用途與登記用途不相一致的房屋，如：某些臨街的底層住宅樓，實際用途被改成商業用途，如果征收部門對他們的用途予以重新認定，我們應該依據重新認定結果進行評估。

案例一：

項目名稱：襄城縣常莊社區改造項目；

委托時間：2016年8月17日；

項目介紹：許昌市襄城縣征收管理辦公室委托我公司對襄城縣常莊社區改造項目內劉浩軒所有的擬被征收房屋價值進行評估。經估價人員現場查勘，發現有以下未明事項：

1房屋尚未辦理《房屋所有權證》，土地尚未取得《國有土地使用權證》，房屋面積、用途，土地使用權性質、用途、使用權面積無法確定；

2現有資料為2003年2月24日所有權人取得所有權的《拍賣成交確認書》，及2016年8月23日出具的《情況說明》，無法判定房屋所有權性質。