<rp id="vhzht"><em id="vhzht"><ol id="vhzht"></ol></em></rp>

      <address id="vhzht"></address>
    <address id="vhzht"><listing id="vhzht"><mark id="vhzht"></mark></listing></address>

        <sub id="vhzht"><dfn id="vhzht"></dfn></sub>

          <sub id="vhzht"></sub>

        <sub id="vhzht"><var id="vhzht"><ins id="vhzht"></ins></var></sub>
        <sub id="vhzht"><dfn id="vhzht"><output id="vhzht"></output></dfn></sub>

          <thead id="vhzht"></thead>

        聯系我們

        河南房地產評估

        地址:鄭州金水區農業路東16號省匯中心A座21層2109

        電話:0371—65737475、65655817、18603852609

        傳真:0371—65737475

        Email: ghtdpg@163.com

        網址:www.acomcast.com

        ? 河南資產評估:房地產估價的特點

        您的當前位置: 首 頁?>>?資訊中心 >> 公司新聞

        ? 河南資產評估:房地產估價的特點

        發布日期:2022-05-10 00:00 來源:http://www.acomcast.com 點擊:


        由于房地產及其價格構成比較復雜,決定了房地產估價業務具有許多特點,其中比較典型的特點如下:

        (一)房地產估價具有科學性

        房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上,具有科學性。

        雖然房地產價格受多種因素影響,構成和變化都比較復雜,難以準確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索,河南資產評估總結出了房地產價格形成與變化的基本規律,這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上,又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟,使房地產估價有章可循。另外,在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律,以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此,河南資產評估房地產估價雖然從現象上來看,是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷,但究其實質并不是主觀臆斷,而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強的客觀性和科學性。

        (二)河南資產評估:房地產估價的藝術性

        房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變,不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性,主要體現在如下幾個方面:

        1.房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務,估價人員必須具備豐富的經驗,才能作出準確合理的判斷。

        準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產來說,土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響;建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格;另外,對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。

        準確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次,在運用某種估價方法評估某一房地產時,還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定,如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等,其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷;運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。

        2.房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提,河南資產評估在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中,推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識,有時會表現出非邏輯性,體現為估價師的超常眼力。

        房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由于房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,河南資產評估這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力;房地產價格受區域市場影響較大,對區域市場的分析往往難以獲得十分準確的數據資料,由于范圍較小,一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在估價額的決定上以及對特殊物業,如某些特殊的商業物業,由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

        3.房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中,另一方面則體現在如何評估結果,委托人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中,涉及到準確核實待估房地產的權利狀態,如何以快的速度擬好估價報告,避免以后出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。

        房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此,有人將房地產估價定義為:為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。

        (三)房地產估價具有綜合性

        房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面:

        1.房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建筑結構、概預算、法律、經濟等知識外,還應該熟悉各行各業,尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。

        2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結構、建筑、裝修、設備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于有效利用狀態,以及未來的增值潛力等。

        房地產評估有時不僅包括有形資產(實物房地產),也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時,商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產,在整體資產價值評估中必須重視。

        大型物業如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構筑物等。

         3.房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師,以及建筑師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時,為了確定主體結構的新舊程度,離不開結構工程師的技術鑒定;在運用假設開發法評估待建筑上地或待開發土地的價格時,有時需要勘察設計,在此基礎上才能對土地作出比較準確的估價。

        另外,房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應考慮國家的有關政策,在評估土地的出讓價格時,還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些,也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點。

        河南資產評估


        相關標簽:河南資產評估,資產評估,資產評估法

        成功案例
        企業資質
        聯系我們
        在線客服
        二維碼

        掃描二維碼

        分享
        熟女xx视频操熟女国产熟女乱在线观看欧洲美熟女乱又伦熟女的自白熟女图熟女自拍玩老熟女在线播放馆熟女chinesemature老熟妇japanese55丰满熟妇oidgrαnny日本老熟妇比较有韵味的熟妇无码丰满熟妇hd国产农村熟妇videos巨大垂乳日本熟妇六十路熟妇videos农村老熟妇乱子伦视频欧美老熟妇乱子伦视频欧洲熟妇性色黄日本熟妇日本熟妇乱子a片日本熟妇色videosex熟妇熟妇好大好深好满好爽熟女毛多熟妇人妻在线视频无码老熟妇乱子伦视频亚洲丰满熟妇在线播放正在播放老肥熟妇露脸hdmaturetube,chinesemature老熟妇oldmanjapanese老熟妇乱子伦视频oldvideo熟妇日本沉沦的熟妇教师风韵多水的老熟妇国内老熟妇露脸视频老熟妇大胆性开放图美丽的熟妇中文字幕弄的老熟妇受不了了欧美老熟妇欲乱高清视频日本丰满熟妇高清av日本熟妇av日本熟妇浓毛日本熟妇色在线视频不卡熟妇吧熟妇就是水多12p熟女少妇人妻中文字幕五十路六十路老熟妇a片亚洲老妇老熟妇中国白胖肥熟妇bbw国产肥熟女视频一区二区非分熟女老熟女三十熟女熟女露脸熟女图片丝袜熟女玩老熟女在线播放女人色熟女乱,重口老熟女露脸风骚熟女乱成熟女人在线视频熟女熟女论坛熟女网站我爱熟女玩老熟女在线播放熟女丝袜chinesevideo国产熟妇japanese日本熟妇oldwoman老熟妇厨房征服短裙熟妇国产亚洲熟妇国内老熟妇乱子伦视频老熟妇乱子伦牲交视频免费老熟妇牲交大全视频中文欧美30.40.50熟妇性无码欧美熟妇日本丰满熟妇人妻av无码区日本熟妇hd日本熟妇浓毛hdsex如狼似虎的熟妇14p熟妇的荡欲熟妇乱伦双飞风韵犹存两个熟妇五十路熟妇高熟无码亚洲熟妇av一区中国熟妇xxxx正在播放,免费非分熟女电影六十路熟女沈阳熟女露脸对白视频熟女乱熟女网玩成熟老熟女视频玩老熟女在线播放熟女吧chinese丰满熟妇videosjapanese日本熟妇在线video日本老熟妇东北50岁熟妇露脸在线国产50岁熟妇露脸很有味道的熟妇[15p]老熟妇乱子伦系列视频免费中文熟妇在线影片欧美304050熟妇性无码欧美熟妇dodk巨大日本老熟妇乱子伦视频日本熟妇oldwomen日本熟妇人妻xxxxx如狼似虎的熟妇24p熟妇的荡欲bd高清熟妇人妻videos玩弄肥美高大的熟妇小伙大战两老熟妇在线播放五十路熟妇综合色区亚洲熟妇p老熟女一区二区,巴西大肥熟女毛茸茸干熟女美熟女熟女p熟女社区熟女小说小蜗牛熟女玩老熟女在线播放熟女诱惑chinese中年熟妇freejapanese熟女熟妇xxx中国熟妇xxx丰满熟妇bbwbbwbbwbbw国产东北露脸熟妇很有味道的熟妇15p两熟妇玩双飞真舒服内地中年熟妇露脸视频欧美817老熟妇欧洲熟妇精品视频日本老太老熟妇日本熟妇xxx日本熟妇色videos如狼似虎的熟妇好爽熟妇的荡欲视频在线熟妇性服务俱乐部我和饥渴的老熟妇性中国熟妇videofreesex征服了高贵的美熟妇局长babescom欧美熟妇