河南省房地產估價技術指引——收益法中直接資本化法運用應注意的問題

河南省房地產估價技術指引

——收益法中直接資本化法運用應注意的問題

直接資本化法是收益法具體運用形式之一，為規范直接資本化法的運用，提高估價技術水平及報告的實用性，根據有關準則制定本技術指引。在河南省行政區域內運用直接資本化法進行房地產估價時，除遵守《房地產估價規范》外還應遵守本估價技術指引。

一、運用直接資本化法估價步驟

（一）測算未來***年凈收益；

（二）確定資本化率；

（三）計算收益價值。

二、***年凈收益求取

未來***年凈收益計算方法與報酬資本化法中凈收益計算方法相同，但應注意：

（一）***年凈收益應采用市場租金按正常使用情況下存在的空置、收租損失及其他收入測算，即使有租賃合同約定***年不存在空置、收租損失，也應考慮在價值時點之后剩余收益期內的平均空置、收租損失情況，以使資本化率調整體系與類似凈收益流模式下的報酬率、剩余收益期建立對應關系。

（二）直接資本化法計算公式中凈收益為年末凈收益，如果是年初、年中凈收益，直接資本化法計算公式應做相應變動，或將年初、年中凈收益轉化為年末凈收益。

（三）通過租賃收入測算凈收益的，應關注租金內涵、出租人負擔費用，防止運營費用多計或漏計。

三、資本化率求取及其數據庫建立

（一）資本化率求取途徑

選用市場提取法求取。測算某類房地產資本化率時，應選取在區位、類型、凈收益流模式等方面具有良好可比性且數量不少于三個的可比實例，利用每個可比實例***年末凈收益與市場價值的比值，再根據每個可比實例與此類房地產的相似度及凈收益、市場價值資料的可信度，采用算術平均值法綜合確定該類房地產的資本化率。同時，應關注可比實例在土地使用期間屆滿時是否允許續期等相關規定，以及對成交價格的影響；如果成交價格含收益期結束時建筑物或剩余期限土地使用權價值，則實例資本化率含收益期結束時建筑物或剩余期限土地使用權價值因素。

當可比實例的剩余收益期與某類房地產差異較大時，應對實例資本化率進行收益期因素調整，方法是制作凈收益變化規律相同條件下剩余收益期與資本化率對照表進行調整；或將實例價格調整為相同剩余收益期的價值再進行測算。

（二）建立資本化率數據庫

估價機構應根據市場資料分析確定不同區位、類型、凈收益流模式下的房地產資本化率，逐步建立資本化率數據庫，提高直接資本化法的運用效率及使用效果。

四、收益價值及報告提示內容

不考慮收益期結束時建筑物或剩余期限土地使用權價值下確定的資本化率，將其用于直接資本化法時，估價結果是估價對象在價值時點剩余收益期的收益價值，未考慮收益期結束時建筑物或剩余期限土地使用權價值的折現，完整的收益價值按照《房地產估價規范》4.3.16規定計算。同時，以下兩種情況可在報告中進行提示：

（一）在土地出讓合同等未約定土地使用期間屆滿后土地續期及地上建筑物處置相關條款時，根據估價目的及估價委托要求，可在估價報告中對估價結果不含收益期結束時建筑物或剩余期限土地使用權價值在價值時點的折現價值進行說明。

（二）價值時點無法預測未來土地使用期間屆滿后是否允許續期及續期補交地價款法規政策時，對土地使用期間屆滿時房地產價值判斷、分析存在較大的不確定性。根據估價目的及估價委托要求，可在估價報告中對土地使用期間屆滿時是否允許續期及續期補交地價款法規政策的影響進行說明。

五、其他應注意的問題

（一）適用范圍：適宜評估存在大量租售市場資料的類似房地產，***別是存在大量租售市場資料的類似街區、專業市場的房地產批量評估以及持有加轉售模式中期末轉售價格評估。對資本化率難以合理確定的房地產進行估價時，不宜采用直接資本化法。

（二）收益期的影響：在房地產收益期的中后期，隨著剩余收益期的減少，資本化率加速增加，更應關注剩余收益期調整；收益期的后期若干年，資本化率變化幅度大，不宜采用直接資本化法。

六、如與上***行業組織發布相關準則、指導意見不一致，以上***行業組織發布相關準則、指導意見為準。

七、本估價技術指引自2020年1月1日起施行。